日前，国家统计局发布了每月一更的70个大中城市最新房价变动表，8月惠州市场一二手楼价环比齐跌(分别下跌0.4%、0.3%)，为2016年楼市调控启动以来首次。动态的市场交易行情下行势头也在持续，单月销售新房面积70.99万平方米，跌至2月(春节假期)水平。

随着市场调控新政施行，信贷环境的持续收紧，惠州楼市供需表现出久违的“疲态”。后市将如何发展?南方日报记者通过实地走访和问询行业专家，带你一探究竟。

企业通过“以价换量”实现资金快速回笼

9月12日，在惠博沿江路旁的新城香悦澜山项目售楼中心。面对售楼员给出的教师节九折优惠，并提出当日下定还将申请赠送一个停车位使用权的条件，张祺(化名)摇了摇头。“我没那么快定下来，想看看再做决定。”他说。

9月15日，国家统计局发布了最新一期的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，继7月二手房价环比下跌0.3%之后，8月惠州商品住宅市场新房、二手房环比楼价齐跌，跌幅分别为0.4%、0.3%，同比涨幅也均收窄至4%以内。

“在市场标配的折扣、低首付等优惠带动下，惠州即时的楼市成交价格出现下浮属于正常。”天策行行销机构创始人李建锋介绍，在供需关系反转、市场交易放缓的行情下，企业加大折扣力度促销是市场的惯例，开发企业通过“以价换量”实现资金的快速回笼。

关注到现行市场，市场出现的“以价换量”潮并未刺激市场交易的快速增长。

据惠州市官方数据发布平台惠民之家统计数据显示，8月，惠州市(四区三县)新建商品住宅成交房源仅为6647套，交易房源面积70.99万平方米，继7月交出2月(春节周期)后首次不足100万平方米(91.65万平方米)的交易表现后，环比再度出现了超过两成的跌幅，同比下跌幅度则接近70%。

在县区市场交易表现环节，全市范围内仅有龙门保持增幅，其余六县区全线下跌。其中博罗县跌幅最为明显，单月交易量从1462套降至785套，跌幅46.3%;7个县区中仅有惠城、仲恺和惠阳月度交易突破1000套规模。

当前，尽管楼市进入到“金九银十”的传统交易旺季，但交易行情同样保持平淡。在9月的前两周，市场交易房源分别为1325套(14.44万平方米)和1356套(14.88万平方米)，市场下行势头仍在持续。

“关注动态市场交易表现，自6月企业冲业绩有一波反弹，实际上自4月的交易高位后，市场一直都处在持续的下行环境中，这代表着来源于市场层面的信贷收紧、供需反转已成为市场的常态。”惠州楼市资深策划人余鹤皋直言部分企业过度夸大了调控政策的“杀伤力”。

他认为，调控新政的施行更多影响的还是各方对于市场的预期，对于企业推售、购房者入市信心层面的影响。虽然在政策措施内容上较为温和，但对于处在下行行情的市场而言，在很大程度上将带来市场观望情绪的出现，购房选择变得更加谨慎。

政策信息不断释放后续市场走势逐步明朗

“调控不只影响了购房者的入市预期，对于开发企业的推售策略也同样影响深刻。”余鹤皋介绍，开发商是一群最敏锐的市场信息捕捉者，即时的政策变化和风向变化都将直接反映到即时的推售行情表现上。

查阅惠州市住房和城乡建设局预售许可证信息发布平台可见，在8月9日惠州楼市新政《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布的前后，企业推售市场在8月的上下半月形成了鲜明的差异局面。前半月仅有6项目领取预售许可证，后半月则迎来了37楼盘扎堆入市，整月推售新房数量达到5408套(56.29万平方米)规模。

在县区表现层面，仲恺、惠东在前期推售压缩后迎来小幅反弹，成为唯二的两个环比上涨的县区。其余县区则出现下跌，惠城、惠阳降幅超过60%，大亚湾和龙门则更是出现了零供应。在以往供需市场最为旺盛惠湾片区(惠阳、大亚湾)，单月供应仅有915套房，对比去年同期的6763套供应呈现断崖式下跌。

“作为新政实施‘限购’的片区，惠阳和大亚湾楼盘推售热情不再也基本正常，市场前景不明朗，企业也会有意放慢推售节奏，保持观望。”李建锋直言，任何新政的出台对于企业而言都有一个适应周期，随着政策信息不断释放，后续市场逐步变明朗，企业推售也将恢复正常。

动态市场也及时呈现了这一市场表现趋势。在当前9月的前两周市场，全市新增住宅供应数量分别达到：1540套(15.60万平方米)和3901套(39.64万平方米)，已超过了8月整月的推售规模。其中，大幅下跌的博罗县和大亚湾区供应同破1000套，成为了市场供应的主力。

值得注意的是，市场形势的变化也有效带来了企业市场预期的改变，多个因价格监制要求数度延后的楼盘也加速了推货脚步。

例如，备受市场关注的位于水口漉江沥旁的某湾项目就在数度放缓入市之后正式推出首批200余套住宅，售价在14000元—16500元/平方米之间。据悉，该项目为开发企业去年在招拍挂市场高溢价拿地项目，楼面地价接近8000元/平方米。

位于惠阳老城区的某翰项目同样如此，尽管在前期客户到访周期释放价格接近19000元/平方米，但在9月的推售中价格则定在了16000元/平方米左右的水平，迅速实现了五成左右的去化效果。

“开发企业变得更加实际了，更加清晰地认识到市场的变化和形势，及时推售入市，及时走量回款才是基础。”余鹤皋介绍，对于房企而言，在暖市环境下，因为购房客户扎堆，企业总是会希望价格“往上蹦”获取更高的利润值，但进入到平淡市场里，房企则将及时调整预期，加速走量及时止损。

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新政后惠州楼市秩序持续净化

11家房产中介违规

被查处

楼市新政满月，惠州房地产市场秩序持续得到净化规范。近日，惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《关于公开一批违法违规房地产中介机构的公告》(下称《公告》)，惠州益好家房地产经纪有限公司、惠州市旭深万家实业有限公司、惠州市爱房会投资有限公司等11家违法违规房地产中介机构及个人遭到查处“扣分”，并向社会通报。

《公告》显示，该局在日常处理信访案件投诉中，发现一批违法违规中介。记者注意到，该批次被通报中介机构违规行为集中表现为：“购房返佣金”“购房返营销费用”等承诺的交易退费纠纷行为。用欺骗等方式与购房人签订“购房返佣金”的书面承诺，诱导完成交易后却拒绝履行返佣承诺，引发市场交易纠纷。

梳理《公告》内容，惠州益好家房地产经纪有限公司、惠州市旭深万家实业有限公司、惠州市昊天力达置业有限公司等3家中介均与客户存在交易退费纠纷，且不配合部门进行协调处理。经研究决定对3家公司不予配合工作的不良行为记入信用信息档案，分别扣除信用分10分。

另在位于惠州大亚湾西区龙海二路42号的惠州市云房房地产经纪有限公司、西区上杨村的惠州市为爱筑家房地产经纪有限公司、西区龙海二路288号的惠州市爱房会投资有限公司、西区龙海三路11号的惠州合道房地产经纪有限公司等5家中介机构则均出现中介从业人员以“购房返佣金”的书面承诺引导购房人购房，交易完成后却失联拒绝履行返佣承诺。其中，惠州市云房房地产经纪有限公司从业人员许震霖(从业编号：DYW2020-1059)存在以虚假名字“许振霖”名义欺骗消费者，许震霖被扣除10分，企业被扣除13分，其余4家则均被扣除信用分10分。

此外，惠州市景江房地产营销策划有限公司以“购房返物业管理费”的承诺引导购房人购房、广东海居置业有限公司以“返佣协议”的书面承诺引导购房人购房等行为均与“购房返佣金”诱导购房类似，引发交易纠纷，扰乱市场秩序，均遭到了主管部门的严肃查处和通报处理。(南方日报记者张峰)