万科身上有很多广为人知的标签，在高喊“活下去”之后，近两年万科又多了一层身份“农民”，而对于“农民”的认知，万科逐渐向克制与控制靠拢。8月30日，万科举行2021年中期业绩说明会，“农民”心态仍贯穿始终，先能力后规模、长期稳健比短期回报更优先、土地投资量入为出……手握近2000亿元现金，万科集团首席执行官、总裁祝九胜在业绩会上却大谈“胆小”理念。

对于政策变化，万科也坚持克制原则，不预测、只应对。“我们的主张一直是‘农民’态度，农民不去预测天气，老老实实地种地。其实作为农民，有时候是摆脱不了‘看天收获’的局限性，但在同样政策、市场环境之下，要让自己的收成越来越好。”祝九胜直言。

“农民”的业绩压力

“农民”也有业绩压力。上半年万科整体利润表现不佳，净利润161.7亿元，同比下降13.2%;归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。受此影响，万科A今日开盘下跌，截至下午收盘，报每股19.43元，跌7.03%。

现实的无奈，也让万科管理层不得不在业绩会上进行“检讨”。

“这就像读书时候的感觉，期中考成绩出来，没考好怎么回答老师。心情比较忐忑，但不会忘记成为好学生的志向。”祝九胜如是说道。

据祝九胜介绍，导致万科净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率下降稍快，三是转型业务所带来的“回馈”不足。与同行相比，万科增速处于比较低的水平。而地价占比不断升高，2017-2020年地售比涨了17%，以后会逐步体现在结算收入和结算利润上，销售增长对毛利下降的对冲效果有限。此外，转型业务效果还没真正体现，或者说体现出来还需要时间。

其表示，房地产行业全年的压力尚在，整个行业毛利率的下降是有目共睹的。整个行业能够回到平均回报水平，但差异就在于，谁的精细管理做得好、产品好、赢得用户信赖，谁的毛利率就会更高一些。

毛利率下降是行业大趋势，“老大哥”万科也未能幸免，而这一指标改善万科还需要“短跑”时间。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍称，万科中报的扣税后整体毛利率是18%，其中开发业务扣税后毛利率约19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率约24.9%。“2017年以来，万科地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐体现在结算端，可以看到万科从一季度、中期乃至全年也可能会是这样一个逻辑，且未来两年还会有一定的毛利率压力。”

记者注意到，万科上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米，项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米。与去年同期相比，万科上半年拿地均价上涨约17.46%。

地产分析师严跃进表示，按照“三稳”原则，稳地价是房地产行业调控的重中之重，目前第二批集中供地已经有相应政策调整。如果未来在溢价率、竞配建方面进行“压减”，开发商的“积极性”也会得到释放。

活下去的“胆小”理念

在高喊“活下去”之后，近两年万科又多了一层身份“农民”。今天的业绩会上，万科管理层也将“农民”心态贯穿始终。

谈及第二批集中供地竞争的态度，万科集团首席运营官、执行副总裁刘肖回应称，“双集中对于万科而言也是新生事物，其中面临的挑战万科也处在适应和磨合的过程，在首轮部分城市集中供地和第二轮(长春等城市)集中供地的情况下，我们都在摸索和形成经验”。

其表示，第二轮还是一如既往坚持稳健的投资策略，量入为出，量入为出的前提是坚持好战略导向、坚持投资标准、坚持投资纪律，关注好投资的质量和效益。

在刘肖看来，随着政策调整，整个土地市场供应端呈现多元化特质，包括土地两集中、收并购、城市更新等。过去三年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%。所谓“收紧”可能只表现在一些渠道的收紧，总体来讲是稳健的，各个渠道有的增加、有的减少。对万科来说，还是把能力练好，因为很多新的投资渠道需要配置新的能力，万科会前瞻性地配置好对应能力，才能抓住供给侧渠道之间相对变化给公司带来的机遇。

对于政策变化，万科继续坚持克制原则，不预测、只应对。“我们的主张一直是‘农民’态度，农民不去预测天气，老老实实地种地。其实作为农民，有时候是摆脱不了‘看天收获’的局限性，但在同样政策、市场环境之下，要让自己的收成越来越好。”祝九胜直言。

万科的稳健已深入人心，但市场对于其过分“保守”也给出诸多负面评价。对此，祝九胜在此次业绩会上并未过多反驳，而是大谈“胆小”理念。

祝九胜称，“我们长期账面上的现金一直比较多，说大白话是胆子小，说文绉绉的话就是稳健”。“三道红线”净负债率这一条，万科最近20年来的净负债率都是在40%以下，持续在行业低位，这也是万科一贯的风格。这种做法虽不如激进风格阶段性对股东的回报多，但公司觉得在追求对股东ROE回报之前，能够保障长期活下去，保障经营安全，可能比短期的回报更优先。

在祝九胜看来，房地产行业长周期增长逻辑是存在的，但整个行业游戏规则在发生变化，发展思维也要有相应调整。过多的追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。“企业发展应该先能力后规模，假设规模增长到一定的层次，能力没有及时地跟上，规模基础也就不那么稳定。”

新业务发展“检讨”

随着房地产行业进入下半场，各大房企“多元化”意识加速觉醒，而多元化业务也被视为万科的第三次创业。

就在不久前，万科刚刚进行了一次大规模的组织架构调整，发力多元化的意图非常明显。为了让商业业务实现突破性发展，王海武“主动”请缨出任印力集团总裁，之所以有如此调整，万科也是“急”在心里。

2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%;商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%;智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%;社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%;万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

其他业务方面，长租公寓“泊寓”上半年营业收入13.19亿元，同比增长25.6%，间天出租率达95%;商业(含非并表项目)业务营业收入36.29亿元，同比增长19%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，多元化业务最初是房企为了规避政策风险、处置闲置资金，如今多元化转型的重心发生明显转向，有些甚至成为部分房企未来盈利的关键增长点。

万科多元化业务表现向好，但受体量限制仍“贡献”不足。“今年上半年万科泊寓的收入，还有商业的收入都有一定规模的增长，这部分业务收入体现在报表中的‘房地产和相关资产经营业务收入’里面，并没有单列出来。因为从收入体量规模上来说，相关业务占比仍比较小，万科整个开发业务的规模占比较大，所以目前收入披露里面还不能把它们放在一起。”韩慧华在会上表示。

事实上，对于万科转型后新增加的业务，祝九胜也表示有很多需要检讨的地方。“比如说万科当时对完成这个过程所需要的时间、可能的挑战、所需要建立的能力，当时是严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视，我们当年太过乐观了。”祝九胜称。

在祝九胜看来，经营类、服务类的业务虽然在国外已经有人做了100年了，但今天的时代不一样了，或许业务的底层逻辑都需要重新构建，因此某种意义上都是新业务，都需要找到新的解题方法。这种挑战和风险正如一枚硬币的正反面，万科真正建立这种能力，找到解题方式，从中长期来看就会有更好的发展机会。

“我们也需要转变对新业务的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。”祝九胜直言。

据了解，此前万科曾召开内部会议，为2021年定下了6大目标，其中一项就是希望净利润达到500亿元。上半年万科仅完成不到200亿元的份额，在多元化“反馈”不足的情况下，万科能否顺利完成净利润500亿的目标?(北京商报记者卢扬王寅浩)