今年以来，受信贷环境紧收等因素的影响，惠州楼市发展面临考验。9月，惠州楼市共计销售新建商品住宅6302套，对比去年同期18030套，“金九”成“铁九”。虽然销量不理想，但供应市场表现活跃，单月超100个项目推出127批次新产品，19330套新增房源成为年内市场供应次峰值，开发企业对城市长效价值持续看好。
惠州楼市未来将如何发展?相关行业专家在接受南方日报记者采访时直言，“双区”加持惠州价值正在不断得到认可，个别头部房企经营不善带来的行业信任危机则需要一个适应和消解的过程。同时，他还指出，调控的持续深化发展已建立起了一套完整的房地产管理体系，能够切实防范和化解由此带来的风险和影响。
市场
观望情绪渐浓，“金九”变“铁九”
“先不急付款吧，再等等，应该会有新的优惠。”在刚刚过去的国庆假期，在惠博沿江路旁某项目看房的李莎(化名)面对企业推出的特价房如是表示。
在金山新城马安片区的某项目看房的刘志夫妇则直言不知道该怎么选择。“去年的时候排队都没买上房，现在是每天都会接到很多个推售电话，优惠也是五花八门。”刘志说不知道该不该出手，“比抢不到房子更迷茫了”。
“这就是市场最真实的心态，基本上也反映了动态销售市场最真实的情况。”惠州市楼市专家、世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，受到持续的信贷环境趋紧形势，以及个别头部房企事件影响，市场在一定程度上确实出现了慌乱情绪。“市场和行业都处在调整期，购房市民不知道该信任谁，不知道买什么才有保障，在购房选择时候变得犹豫踌躇。”
市场的观望情绪也直观地反映在了即时的市场销售表现上。据惠州市房地产官方数据发布平台惠民之家统计数据，在9月，全市三县四区共计销售新建商品住宅房源6302套，销售面积68.74万平方米，环比持续下行，跌破了此前年内2月的最低月交易值(6393套)，成为年内新低值。
在各县区的交易表现上，仅有惠城区(1594套)、仲恺高新区(1194套)、大亚湾区(1045套)的交易房源过千套。同比去年同期9月的高位销售值均出现了超五成的跌幅。单月6302套的交易规模对比去年同期9月18030套的交易数，今年传统的“金九”周期显然成为了“铁九”，市场交易表现并不乐观。
值得注意的是，这一销售表现还是在行业降价潮的背景之下，在动态销售市场，员工福利费、限时特价房、高折扣优惠、赠送停车位、减免物业管理费等各式各样的优惠措施层出不穷，个别项目甚至还推出了返一成、两成首付、首付抵扣券等举措。
“供需市场永远都是一个‘买涨不买跌’的行情，企业争相降价走量对于少量的急需置业的购房者有着一定的促进作用，但是对于大环境而言，很大程度上将加重市场的观望情绪。”周玉仁介绍，尽管当前市场的变化来自于外部环境的影响，但对于市场信心的影响是明显的，市场恢复还有赖于市场信心的重构和传递。
企业
集中推售，对市场充满信心
相较于需求市场端的踌躇，市场供应环节则表现活跃。
统计数据显示，9月份，惠州房地产市场新增商品住宅供应量19330套，供应房源面积达到200.53万平方米。各县区供应量环比全线大幅上涨，上涨幅度达到了约257%，为年内仅次于4月破2万套的次高峰。
梳理全市各县区住房和城乡建设局预售许可证监测平台信息，万科中交金枫花园、华润置地曦江润府、华泓星岸城等超100个项目推出了127批次新单位房源产品。其中，仅在9月30日一日就有27个项目推出了37批次的房源产品，冲击10月的“银十”销售市场。
在县区表现上，作为市场新房供应的大户，博罗共计有4710套新房在9月入市，居各县区供应量之首。在8月零供应的大亚湾区以4660套新房位列第二;惠城和仲恺的入市新房数量均突破了3000套，惠阳和惠东则分别为1119套、1981套。此外，龙门也有407套新房领证入市。
“从销售市场的表现来看，近一个月以来项目的销售确实不乐观，但这都只是暂时的，城市发展的潜力和价值摆在这里，后续市场也肯定会逐步恢复的。”位于惠博沿江路片区星岸城项目的黄姓负责人介绍，企业在惠州深耕是对于城市长效价值的认可，短期市场受外部环境影响有所波动也是正常现象，但企业对于未来市场是看好的，也充满信心。
不只是在销售市场层面的看好，开发企业在惠州的布局脚步也同样活跃。
据惠州市公共资源交易中心挂牌结果信息显示，继惠州市城投置业发展有限公司于8月27日以179460万元摘得惠城区马安新群上寮JD10-01、JD10-03地块，以及惠州前兴联合投资发展有限公司9月16日100913.6万元竞得大亚湾西区板樟岭南面SHN-04-04-08地块后，惠州陷入了短暂的商住地交易“空档期”。
然而，企业的脚步并未放缓。据记者从惠州世联行专门监测研究惠州土地市场动态的相关机构获悉，当前，企业进驻惠州扩大开发的意向仍然强烈，万科集团、中海地产、奥园地产、招商地产、时代中国等多家房企均活跃在一二线土地市场，积极寻求合适的开发地块。
“公司寻找合适的土地持续深耕惠州市场的理念一直都在持续，土拓团队一直都在各个县区到处看地，寻求在大湾区扩大布局。”在惠州已布局多个项目的地产上市公司负责土地拓展工作的罗姓负责人直言在公司的投资计划里，增加在临深片区布局已成为重要战略，惠州土拓团队则在全力落实这一发展策略。
惠州市资深地产策划人余鹤皋则指出，粤港澳大湾区、深圳先行示范区，惠州积极抢抓“双区”建设机遇，产业人才集聚发展、城市品质提升，城市的发展潜力和价值已经成为企业投资的共识。但他也表示，在信贷环境持续紧收、个别房企经营不善引起行业信任危机背景下，市场短期的销售确实出现了一定压力，也需要一个适应和消解的过程。
调控
完善体系，不断防范市场风险
得益于近年来惠州楼市调控工作的持续深化，惠州楼市潜在的市场风险也正在逐步消退。
记者注意到，企业在9月扎堆推售直接带来了10月市场竞争的加剧。在备受企业关注的国庆期间，降价促销成为企业的普遍操作。从节后以来最新的网签数据来看，10月8日以来的日均网签成交新房约194套，对比9月的日均交易表现回暖明显，降价促销切实带来了明显成效。
“自己之前也在项目看过房，挺喜欢的，这一次的价格确实很实惠，远远低过了自己的预期就赶紧下手了。”在位于博罗的恒福山语海项目，市民谢辉抓住了国庆特价房的机会，在这基础上获赠了一个停车位和200个月物业费的减免。
与此同时，部分企业违规销售行为也开始出现。返首付款、低过备案价格10%的超低折扣等行为也屡有出现，引起了市场购房者的猜疑。
“为什么这么便宜?企业违规低价为什么也能够销售?企业是不是要撑不住了?”余鹤皋介绍，由于某头部房企当前面临的困境，企业的违规降价和甩卖进一步加剧了市场购房者的焦虑和不信任感。
值得注意的是，得益于惠州搭建起的完善调控体系和动态化的市场巡查机制，调控措施的严格落实有序引导企业行为的规范。
针对该违规销售行为的出现，惠州市博罗县住房和城乡建设局及时发布了《关于规范商品房销售行为保障消费者(购房人)合法权益的告知书》，提醒消费者科学、理性和合规购房。同时，严厉打击违法违规预售和扰乱市场秩序行为，引导企业合规销售，保障购房者合法权益。
惠州及时施策防范恶意降价带来市场风险的举措在省住建厅发布的《广东省商品房交易风险提示》也得到了认证。据省住建厅10月13日发布的该提示条款显示：“房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险”，提醒市民理性购房，预防企业的恶性竞争。
除了即时施策规范市场，惠州楼市调控工作的持续深化还体现在市场风险的有效防范层面。
在备受社会关注的某头部房企在全国多地均陷入交付难题的问题上，惠州市场则表现平稳。在惠州市政府网络问政平台上，针对博罗龙溪恒大御府业主询问项目能否顺利交楼的问题，该县住建部门回复除介绍了县委、县政府协调和处置措施，同时指出当前博罗住建部门拥有一套完整的房地产管理体系，等复工复产方案确定后将迅速动工，加快施工效率。
“不只是博罗，类似的情况在惠阳、惠东等各个县区都已得到了有序推进。惠州前期搭建起来的完善调控体系肯定能够保护好小业主的合法权益。”惠州市住建局相关负责人对此坦言，惠州楼市调控始终坚持全市“一盘棋”，针对项目建设销售早已实现了全流程管控，能够有效地防范市场风险。
周玉仁则表示，惠州在过去的五六年搭建起了完善的调控体系，有了非常成熟的防范风险和化解风险的机制。针对目前备受市民关心的恒大、新力和蓝光等企业面临的问题，惠州早已有了成熟的应对措施，以避免楼盘烂尾局面出现。(南方日报记者张峰)
